《未來十年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)（解讀中央一號(hào)文件:土地確權(quán)與城鎮(zhèn)化）》(上)

《未來十年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)（解讀中央一號(hào)文件:土地確權(quán)與城鎮(zhèn)化）》(上)
　　前言。
　　研究樓市一年了。因?yàn)槭刂�自己的店，空閑時(shí)間比較多，我搜集了幾乎網(wǎng)上能找到的所有樓市分析資料，天涯論壇、百度文庫、愛問共享、百度新聞……光從天涯論壇復(fù)制下的資料，整理成Word都有3000多頁……現(xiàn)在我把這一年的研究結(jié)果拿出來和大家分享、討論。
　　網(wǎng)上無數(shù)人進(jìn)行過房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，但事實(shí)證明絕大部分都是錯(cuò)的，包括無數(shù)著名的專家。
　　2012年預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)出錯(cuò)的專家，最出名的是謝國忠，這位專家曾經(jīng)預(yù)言2012年北京房?jī)r(jià)將跌5成，但到了2012年年底，事實(shí)讓我想起網(wǎng)上的一句話，“專家的話算個(gè)屁�！�
　　2013年全國人民都在等著預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)出錯(cuò)的郭建波上長(zhǎng)安街裸奔。最后他耍賴了，PS張圖了事，不是條漢子。
　　事實(shí)證明，專家的話不能信，我們只能靠自己。自己努力去分析房?jī)r(jià)，分析對(duì)了房?jī)r(jià)走勢(shì)，也許就會(huì)拯救你半生的積蓄。
　　雖然專家的預(yù)測(cè)基本上都錯(cuò)了，但專家的無數(shù)次錯(cuò)誤對(duì)我們是非常有用的，因?yàn)槲覀兏忝靼琢怂麄兊降族e(cuò)在哪了，我們也就真正抓住了房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。
　　專家錯(cuò)在哪？
　　1。他們錯(cuò)在用一大堆經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來解釋一個(gè)政治主導(dǎo)的市場(chǎng)，所以什么房?jī)r(jià)收入比，供求關(guān)系，租售比，空置率，人口曲線，城鎮(zhèn)化率……神馬的都是浮云。如果真按照這個(gè)算，中國房?jī)r(jià)早崩了十回了。
　　2。他們錯(cuò)誤地解讀了國家的調(diào)控政策。當(dāng)真正需要用政治學(xué)解釋這個(gè)市場(chǎng)時(shí)，這些善良的專家又錯(cuò)誤地估計(jì)了調(diào)控政策真正目的。所以他們的預(yù)測(cè)從來都是一個(gè)字：錯(cuò)。
　　無數(shù)血的事實(shí)早已證明，中國房?jī)r(jià)是一個(gè)政策市，但政策的力量到底在這個(gè)市場(chǎng)中占多大的比重呢？我們來看房?jī)r(jià)的構(gòu)成就明白了。

　　一。房?jī)r(jià)中ZF拿走的錢占75%，所以決定房?jī)r(jià)的最大力量就是ZF。我們的房?jī)r(jià)，至少有七到八成是由政策決定的。
　　證明如下：（文章的最后還有更多證明數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)黨請(qǐng)看最后。）
　　南方新聞網(wǎng):《全國去年房地產(chǎn)銷售額6.4萬億 ZF拿走75%》
　　根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算粗略估計(jì)，ZF和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%。（詳細(xì)數(shù)據(jù)在后面，數(shù)據(jù)黨請(qǐng)看最后。）

　　二。印出來的房?jī)r(jià)：M2超發(fā)與通脹。
　　我是學(xué)工科的，總想用數(shù)據(jù)來預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，結(jié)果還真被我找到了一個(gè)：那就是M2增速。
　　2003年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獲獎(jiǎng)?wù)吡_伯特?恩格爾說M2和房?jī)r(jià)是完全正相關(guān)系數(shù)，中國指數(shù)研究院2012年的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告中說M2和房?jī)r(jià)這個(gè)正相關(guān)系數(shù)是0.98。
　　2002年，國家的廣義貨幣M2是18.5萬億，到2012年末，這個(gè)數(shù)字是97.42萬億元。每年平均漲幅達(dá)到18.7%。10年M2差不多漲了5.6倍，和10年來全國平均房?jī)r(jià)的漲幅幾乎一模一樣。
　　即使是在執(zhí)行從緊貨幣政策的2012年，貨幣超發(fā)的步子仍然沒有停下來，反而創(chuàng)出新高。這一年中國新增廣義貨幣達(dá)到12.26萬億元，占全球新增廣義貨幣量的比例高達(dá)46.7%。中國一年印了全球一半的新鈔票。2012年，中國M2存量達(dá)到了全球第一，超越了美國，超越了歐元區(qū)。我們靠印鈔印成了全球第二大經(jīng)濟(jì)體。美國有法律規(guī)定M2不能超過GDP的70%，而我們的M2毫無限制地印到了GDP的188%。
　　而這些年，天量的M2幾乎有一半流入了樓市，吹出了中國樓市這個(gè)全球的最大泡沫。
　　我簡(jiǎn)單地描述一下過程，描述的太具體肯定會(huì)被刪帖。這十年，每年國家就會(huì)多印大約20%的M2,再加上它本來的稅收用于投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。于是這兩股天量的M2洪水流過之處，催生了無數(shù)的先富起來的人群。例如鐵道部，負(fù)債2萬億（平均到每個(gè)老百姓身上是每人欠債1500元），無法歸還。但鐵道部人員的收入，卻絕對(duì)可以讓普通公務(wù)員都眼紅。為什么所有的官員都喜歡搞“鐵公雞”，原因就在于在天量M2流過之處，能夠分潤的全部變成了富豪。這群先富人群靠全國人民買單，富的流油。但全國的老百姓卻在高通脹下生存的無比艱難。
　　每年的天量M2經(jīng)過這群先富人群的手，大約有一半流入了樓市。
　　正是因?yàn)镸2的瘋狂超發(fā)，30年來中國的實(shí)際通貨膨脹率在10.8~14%之間。不信的請(qǐng)看下面的數(shù)據(jù)。
　　根據(jù)南方基金高級(jí)研究員萬曉西的研究,還有《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》北京財(cái)經(jīng)中心記者徐以升的研究。按黃金價(jià)格計(jì)算，79年至今平均每年CPI高達(dá)10.8%。（你也可以很快計(jì)算出，在10.8%的通貨膨脹之下，貨幣平均每6年貶值一半）。如果用食品、醫(yī)療、衣服、交通、煙酒和居住等6大類計(jì)算，和今天的價(jià)格相比，估算出78年的51元的購買力，大概與今天北京3000元相當(dāng)。31年貶值了58倍，換算成通貨膨脹率的話高達(dá)每年14%!
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)算過。2011年全國城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款(年底余額)為：343636億（34萬億）。8%的富裕家庭（前頭富裕的1億）每戶存款平均為75萬，而剩下92%的普通家庭（12億人）每戶存款平均為1.6萬。
　　2010年4月出臺(tái)限購令和限貸令后，到底是誰還在買房。為什么去年的房屋銷售量達(dá)到了調(diào)控三年以來的最高點(diǎn),而房屋價(jià)格經(jīng)過7個(gè)月的上漲后，幾乎到達(dá)了2011年8月的歷史最高點(diǎn)（后面有百城價(jià)格指數(shù)圖）。。2012年全國商品房銷售面積11.1304億平方米，比2011年增長(zhǎng)1.8%，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2%。商品房銷售金額64456億元，增長(zhǎng)10%。
　　在中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如此惡化的今天，去年到底是誰拿出這6.4萬億來買房，恰恰占到了去年新增M2的一半。

　　三。2013年及未來（十年）房?jī)r(jià)走勢(shì)分析
　　中國樓市是一個(gè)ZF坐莊的全球最大的“金融投機(jī)市場(chǎng)”（而且這個(gè)金融賭場(chǎng)，ZF抽紅高達(dá)7成）。大家都知道，龐氏騙局崩潰的唯一可能就是沒有了后續(xù)資金。而事實(shí)證明，2012年仍然有無數(shù)的人在這樣的高房?jī)r(jià)下有著買房的資金，而他們是誰。他們就是能夠分潤到那些天量M2的人。當(dāng)他們拿到這些巨量資金時(shí)，他們想的已經(jīng)不是投資，而是保值。去年中國制造業(yè)的可憐利潤，消費(fèi)的低迷。決定了先富人群毫不猶豫地把錢投到了他們認(rèn)為最安全，最保值的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　去年貨幣超發(fā)12.26萬億元，（占全球新增廣義貨幣量的比例高達(dá)46.7%。中國一年印了全球一半的新鈔票。）這12.26萬億的天量M2只要流一半出來，就可以支撐2012年6.4萬億的房地產(chǎn)全年銷售額。大家看到這，應(yīng)該明白這個(gè)全球最大的“金融投機(jī)賭場(chǎng)”：中國樓市為啥還不跌了吧。大家應(yīng)該明白為啥北京上海三、四百萬一套的房子還是供不應(yīng)求了吧。從“房叔、房妹、房嬸、房爺”等等例子我們可以看到冰山的一角，這些先富人群的賺錢能力大概是一年能在一二線買兩套房。請(qǐng)大家想一想還有無數(shù)職位、級(jí)別比他們更高的人呢……
　　只要資金鏈不斷裂，這個(gè)龐氏騙局就會(huì)持續(xù)下去，泡泡就會(huì)繼續(xù)吹下去，就不會(huì)崩盤。但有個(gè)關(guān)鍵的變化，經(jīng)過兩年的調(diào)控，事實(shí)是各地房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的走勢(shì)分化。炒作過度的地區(qū)和供求太過夸張的地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的下跌，例如鄂爾多斯、貴陽、溫州、海南。原因就是M2的分流是不均衡的，毫無疑問最容易分潤到M2的人群幾乎全部集中在一二線城市。所以如果國家不繼續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控一二線城市，那么這些地方還會(huì)暴漲。
　　地方債務(wù)達(dá)到了16萬億（這個(gè)數(shù)據(jù)有幾個(gè)版本，還有比這高的呢。），而現(xiàn)在似乎地方ZF和鐵道部一樣，沒錢歸還這筆債務(wù)了。這筆地方債務(wù)平均到?jīng)]人身上可是一萬多元，你可以想象未來中國面臨的巨大通脹壓力。所以未來十年，在沒有真正找到替代房地產(chǎn)的金雞千，貨幣還會(huì)增發(fā)、基建還會(huì)搞下去、土地財(cái)政還會(huì)繼續(xù)下去、平均房?jī)r(jià)暫時(shí)不會(huì)降（但各地走勢(shì)會(huì)有分化）。
　　2013年的M2預(yù)計(jì)是13%。我據(jù)此預(yù)測(cè)，未來十年：
　　1.未來十年，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會(huì)一直漲，且漲幅不小。（具體漲幅本來不想預(yù)測(cè)的，因?yàn)橐痪�城市是調(diào)控政策嚴(yán)厲實(shí)施的城市，幾乎神仙也難猜。但為了給大家個(gè)示范，我猜個(gè)數(shù)，15%，2013年一線城市平均房?jī)r(jià)上漲15%左右。如果沒有出臺(tái)真正的打壓房?jī)r(jià)的政策，例如高額的房產(chǎn)稅，那么一線城市還會(huì)以15%的增速再漲10年。）
　　2. 未來十年，二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線，但重慶可能會(huì)是這19個(gè)二線城市中漲最快的，重慶漲幅略小于一線。（同上，為了給大家個(gè)示范，二線城市漲幅在每年5%~9%之間）
　　3. 未來十年，三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)好壞及以前炒作的泡沫程度出現(xiàn)嚴(yán)重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒啥投資價(jià)值了。（同上，為了給大家個(gè)示范，三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%）
　　4. 未來十年，五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強(qiáng)或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。（同上，為了給大家個(gè)示范，五線城市絕大多數(shù)會(huì)以平均每年5%的幅度陰跌。關(guān)于下跌的模式我要說明一下�；�本上不會(huì)有暴跌，每次下跌一點(diǎn)，就會(huì)吸引一批剛需入場(chǎng)，然后就是小漲，然后再下跌。每次套牢一批有效剛需后，就會(huì)接著跌。最可能的情況就是五線城市陰跌10年，平均每年5%，直到10年后達(dá)到五線城市歷史高位的60%左右。而且最近三年大多數(shù)五線城市最可能出現(xiàn)的情況是房?jī)r(jià)僵持，有價(jià)無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始全線跌了。）
　　我要說明一點(diǎn)，大家要研究樓市，一定要去看當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)。這些網(wǎng)上都可以搜到。一定要真實(shí)地在當(dāng)?shù)囟鄬?shí)地走走。預(yù)測(cè)具體的漲幅和跌幅很難的，但如果你真正要買房，必須要心中有個(gè)數(shù)。猜對(duì)了，你將節(jié)約十萬、幾十萬的血汗錢。就算具體的漲幅和跌幅看不準(zhǔn)，你也一定要看清楚大勢(shì)。最關(guān)鍵的是看清楚調(diào)控政策的真正目的，隨時(shí)關(guān)注ZF的貨幣政策。人只能靠自己。你要把樓市的關(guān)鍵因素看清楚了，然后隨時(shí)關(guān)注調(diào)控政策和貨幣政策，這樣你才能在關(guān)系一生的資產(chǎn)抉擇中選中對(duì)的那一項(xiàng)。
　　我鄙視一切聽了專家的話沒買房而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負(fù)責(zé)。人家免費(fèi)給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負(fù)責(zé)。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負(fù)責(zé)。
　　中國的應(yīng)試教育把很多人的腦袋都讀傻了、讀僵了。關(guān)于那個(gè)數(shù)據(jù)，很多執(zhí)著的人就是喜歡看死數(shù)字，喜歡別人把什么都想好了，到最后數(shù)據(jù)不對(duì)就來鞭尸。我只是對(duì)整體房?jī)r(jià)形勢(shì)做一個(gè)描述，短線預(yù)測(cè)太過困難。即使是中國指數(shù)研究院的專家，你明年看，他們預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)數(shù)字也多半也會(huì)有誤差�！吨袊�房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)2012年總結(jié)與2013年展望》中，他們預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)2013年全國平均房?jī)r(jià)漲幅為7.8%。
　　我在我在貼子里說過，只有在當(dāng)?shù)貙?shí)際呆過，在當(dāng)?shù)貙?shí)際走過，收集了足夠的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)信息、樓市信息，才可能預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。我最熟悉的兩個(gè)地方，重慶主城區(qū)和我老家的縣城。去年年底我就寫在word上了，重慶主城漲9%，縣城跌5%。而4個(gè)月過去了，主城新盤只漲了2.2%（照此趨勢(shì)，全年漲幅只有6.6%，請(qǐng)聽了我建議買主城的注意看這句），而縣城直接跌了20%（5000直接降到了4000，年內(nèi)基本上不會(huì)再有新盤，所以全年跌20%）。事實(shí)證明我賭的點(diǎn)數(shù)都錯(cuò)了。
　　我不是神棍。我能告訴大家的就是，人一定要靠自己。看清樓市大勢(shì)和本質(zhì)，盡可能收集當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和樓市信息，然后是賭點(diǎn)數(shù)。賭對(duì)了，可能就會(huì)避免十萬、幾十萬的損失。

　　四。用事實(shí)來看清楚政策。
　　請(qǐng)大家一定要看清楚政策。因?yàn)闃鞘惺莻�(gè)政策市。你要知道，傷害猿類自己的政策肯定不會(huì)出。就算出了也不會(huì)被執(zhí)行，所以很多錯(cuò)誤理解調(diào)控政策，天天盼著政策將房?jī)r(jià)的的人一定要洗洗睡了。房?jī)r(jià)將肯定是因?yàn)檎�策都托不住房�(jī)r(jià)了才會(huì)降，一直以來的政策靈魂都是“明調(diào)控，暗托市”。
　　很簡(jiǎn)單的道理，你買套100萬的房子，ZF收走了70萬，你覺得他會(huì)降房?jī)r(jià)嗎。
　　我們先看養(yǎng)老政策，那些相信了ZF政策二十年的1000萬失獨(dú)老人情何以堪。
　　“信ZF，母豬能上樹”。ZF為了推行計(jì)劃生育政策。1985年，ZF說“只生一個(gè)好，ZF來養(yǎng)老”;1995年，ZF說“只生一個(gè)好，ZF幫養(yǎng)老”；2005年，ZF說“養(yǎng)老不能靠ZF”；2012年，ZF說“推遲退休好，自己來養(yǎng)老”（后面有報(bào)紙圖片）
　　黨政分開喊了27年，一直分不開；官員財(cái)產(chǎn)公布喊了18年，一直不公布；加大教育投入喊了16年，一直不投入；醫(yī)改喊了11年，就是不見改；宏觀調(diào)控降房?jī)r(jià)喊了7年，就是不降反而漲；《收入分配改革》喊了8年，到現(xiàn)在都出不了臺(tái)。而微博實(shí)名制喊了1個(gè)月，居然就實(shí)現(xiàn)了；網(wǎng)絡(luò)治理喊了1周，第二周就立法通過了！這TMD什么效率和公平呀？
　　房地產(chǎn)政策方面：
　　1，貨幣政策：從銀根上，央行明確表示，2012年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策……事實(shí)是2012年房?jī)r(jià)只下降了半年，ZF就受不了了。于是ZF連續(xù)兩次降準(zhǔn)降息，實(shí)施“明調(diào)控，暗托市”的策略引起了去年下半年的房?jī)r(jià)上漲。
　　2，保障房……大家都知道，保障房只是ZF畫的一張餅，第一，量太少，根本就是不能滿足需要。第二，貓膩太多。就像以前的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，里面停滿了豪車。估計(jì)只有40%的保障房才是真正落到了老百姓手里。而這40%還包括回遷戶。真正需要的人能住的上的少的可憐。
　　3，房產(chǎn)稅……大家寄予厚望的房產(chǎn)稅遙遙無期。重慶和上海試點(diǎn)了兩年，如果依照這兩個(gè)城市的辦法征，就算全面鋪開，也只會(huì)給炒房者撓撓癢癢。房產(chǎn)稅一定是在房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌之后才會(huì)出臺(tái)，絕對(duì)不是之前，所以請(qǐng)盼望房產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)的人去洗洗睡了，睡前把我這句話認(rèn)真再讀三遍。
　　我告訴你房產(chǎn)稅什么時(shí)候出。房產(chǎn)稅會(huì)在中國房?jī)r(jià)崩盤前夕出。那時(shí)候很多開發(fā)商都垮了，ZF已經(jīng)賣不出地了。那時(shí)侯，房產(chǎn)稅會(huì)作為土地出讓金的替代品推出。請(qǐng)注意看，房產(chǎn)稅一定會(huì)在房?jī)r(jià)全面下跌開始之后的那一刻出，絕對(duì)不是之前。請(qǐng)一定反復(fù)多我這句話至少三遍。
　　很多人都還在盼著房產(chǎn)稅，但你想想，官員財(cái)產(chǎn)公開吼了18年了，出來沒。房?jī)r(jià)總有一天要崩盤。但到底是多久？十年？二十年？三十年？你等的起嗎
　　Zf有一千種方法可以把房?jī)r(jià)打下來，但他為什么不干。每一套房款中它就拿走了75%。斷人財(cái)路如殺人父母。而且你要要他自己殺他自己的父母。換做你，你肯么？
　　猿類永遠(yuǎn)不會(huì)自己割自己的小JJ，所以任何不利于猿類的政策肯定不會(huì)出，出了也不會(huì)被執(zhí)行。就像官員財(cái)產(chǎn)公開之類的。所以，善良的百姓洗洗睡了，睡前再把我的還段話讀三遍。
　　而且，房產(chǎn)稅是有稅基的，這個(gè)稅基就是房屋總價(jià)。所以ZF一定會(huì)死保高房?jī)r(jià)，即使賣不出，他們也會(huì)死保掛牌價(jià)。因?yàn)橹挥性诟叻績(jī)r(jià)的基礎(chǔ)上才能征高房產(chǎn)稅。
　　4，“新國五條，20%所得稅。”但從各地細(xì)則出臺(tái)的情況看，完全就象葉檀說的，《葉檀：“國五條”細(xì)則變成對(duì)普通購房者的再一次戲弄》。這個(gè)20%所得稅的確是很好，但從各地的實(shí)施情況來看，多半又是不了了之了。到目前為止，20%所得稅只有北京在實(shí)施。其它的地方完全就是一個(gè)天上的響屁罷了。
　　5，“重磅消息，《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》（黨的十八屆二中全會(huì)和十二屆全國人大一次會(huì)議審議通過）規(guī)定2014年6月前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。消息一出，各地ZF官員紛紛忙著賣房�！�
　　但請(qǐng)大家注意了。政策不看廣告看療效。去年，國務(wù)院要求，住建部明確表示：“40城市2012年6月底以前實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)�！毕蛉嗣袢罕姵兄Z過的事情，結(jié)果至今未見音信�，F(xiàn)在，國務(wù)院白字黑字向全國人民再次承諾：2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例；責(zé)任部門是國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等。全國人民瞪大眼睛在監(jiān)督，希望不會(huì)再食言。但多半會(huì)食言，已經(jīng)超過承諾的期限一年了，但40城還沒有聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)都沒聯(lián)，怎么可全國統(tǒng)一登記，完全是個(gè)笑話。
　　6.限貸令和限購令是保房?jī)r(jià)的，如果對(duì)這點(diǎn)還看不懂或反對(duì)。請(qǐng)說出來。我單獨(dú)解釋。這個(gè)政策就是在高位冰凍房?jī)r(jià)用的。二手房的六成限貸基本上消滅了大量的接盤者，沒有接盤，就無法大量拋盤，就不會(huì)直接崩盤。中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家為什么只有在歪招上如此犀利。

　　五。五線城市（縣城）將會(huì)最先崩盤
　　一。從感覺上來講，五線城市（縣城）就像股市中的垃圾股，本來沒有什么價(jià)值，但大盤股（一二線城市）太貴了，一般人根本買不起（因?yàn)橄拶徍拖拶J，一二線城市基本上已經(jīng)不讓小炒家玩了，只準(zhǔn)大炒家玩），所以大家在忽悠下紛紛把唯一的一點(diǎn)錢投向五線城市（縣城）這點(diǎn)唯一的價(jià)值洼地。我相信經(jīng)過2008年的教訓(xùn)，99%的縣城有點(diǎn)錢的人都被忽悠進(jìn)去了。這就是為什么二三線城市基本沒漲，五線城市（縣城）瘋長(zhǎng)的原因。因?yàn)樗麄冑I不起一二線城市的房子，又看到了房?jī)r(jià)2010年一年上漲100%的瘋狂，所以傾家蕩產(chǎn)，縣城里能負(fù)擔(dān)的起首付的都買了。但垃圾股肯定是最先崩的，因?yàn)槔�圾股的價(jià)格與價(jià)值背離的最嚴(yán)重。（崩盤的樣式是陰跌，具體見前面。）
　　二。從實(shí)際看到的情況來講，我是重慶的，老家在重慶一個(gè)縣城。東部發(fā)達(dá)地區(qū)的情況我不知道，我只能說說我們這邊的，我看到實(shí)際情況。
　　1.我看到的實(shí)際情況是，房?jī)r(jià)泡沫最大，已經(jīng)崩盤的地方不是鄂爾多斯，而是縣城下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。重慶這邊縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)修了無數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房，兩三條街的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居然可以修出2000、3000套房拿出來賣，就是村里出房產(chǎn)證哪種，平均到每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎是當(dāng)?shù)貙?shí)際居住人口一人一套。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房賣不出去，包工頭受不了了，以700~1000元一平方的價(jià)格使勁在甩賣。但還是賣不出去。
　　2.我老家的縣城，房?jī)r(jià)最高的是去年12月份，縣ZF附近的幾個(gè)新盤電梯清水房平均5000左右，還要收排號(hào)錢。但今年2月份，碧桂園裝修好的電梯房賣5000（相當(dāng)于降了500元，如果裝修按500算），今年4月份，稍微偏僻點(diǎn)的幾個(gè)大盤，全部以3800~4100的價(jià)格開盤。相當(dāng)于房?jī)r(jià)直接從去年的高峰跌去了20%。
　　現(xiàn)在縣城遇到的最大的問題就是“外地人不來買，本地人沒錢買�！笨h城里真正有錢的人，基本上都在重慶市內(nèi)買了房了，而他們縣城的房子，基本上都是國家分的�？h城里稍微有錢點(diǎn)的人（本地做小生意的，外出賺到錢的人）也早被忽悠進(jìn)去了，現(xiàn)在剩下的就是想在縣城買房也買不起的人了�，F(xiàn)在縣城修的房從平均是100個(gè)平方一套。也就是說，平均一般是40萬一套，最便宜的一套房在30萬左右。而要一個(gè)縣城的人付出十幾萬的首付，基本上沒人有這個(gè)能力了。
　　三。我的看法就是縣城就是垃圾股，肯定是泡沫最先破滅的地方，因?yàn)橐呀?jīng)沒有人能夠支撐縣城的房?jī)r(jià)了�，F(xiàn)在縣城的開發(fā)商就是忽悠回鄉(xiāng)團(tuán)買房了，但事實(shí)上買的起房的回鄉(xiāng)團(tuán)，2011年，2012年早就買了�，F(xiàn)在只剩下買不起的人了。這兩年沒被忽悠進(jìn)去的人100個(gè)里面可能都挑不出一個(gè)。所以縣城會(huì)是最先崩盤的地方。
　　六。房子可以保值是個(gè)天大的謊言（請(qǐng)所有問我當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)走勢(shì)的朋友看這里）
　　有不少網(wǎng)友問到當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)問題。我只能跟大家說：我只有能力告訴大家樓市的本質(zhì)，我寫這個(gè)貼的主要用意是想提醒那些相信ZF調(diào)控的善良百姓看清樓市的本質(zhì)，你買套總價(jià)100萬的房子，實(shí)際上70萬以上都被ZF收走了，你說ZF會(huì)不會(huì)出政策降房?jī)r(jià)，你這個(gè)要求是搶zf的錢財(cái)，割zf的肉，殺zf的父母，換你會(huì)不會(huì)干。但無數(shù)善良百姓還在期盼著政策調(diào)控降房?jī)r(jià)，我這貼主要就是寫給這些善良人看的。
　　千萬不要把希望放在調(diào)控政策上，否則很可能會(huì)象2008年那樣后悔終生。因?yàn)槟愀�本預(yù)料不到（而且你也沒有權(quán)力阻止）他會(huì)出什么政策。請(qǐng)善良的老鄉(xiāng)想一想，萬一將來再來個(gè)40萬億呢？你就肯定他沒膽子出？你就敢賭？看看養(yǎng)老政策的20年的變化，想想中國那1000萬失獨(dú)老人的慘狀吧�？戳擞暗凼�年的表演，被騙了十年，你就相信新任影帝的表演了。（網(wǎng)上未經(jīng)證實(shí)的消息：由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》初稿已編制完成。該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動(dòng)40萬億投資”。關(guān)于城鎮(zhèn)化，我的文章下半部分會(huì)詳細(xì)解讀中央一號(hào)文件。）
　　我在我在貼子里說過，只有在當(dāng)?shù)貙?shí)際呆過，在當(dāng)?shù)貙?shí)際走過，收集了足夠的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)信息、樓市信息，才可能預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。我最熟悉的兩個(gè)地方，重慶主城區(qū)和我老家的縣城。去年年底我就寫在word上了，重慶主城漲9%，縣城跌5%。而4個(gè)月過去了，主城新盤只漲了2.2%（照此趨勢(shì)，全年漲幅只有6.6%，請(qǐng)聽了我建議買主城的注意看這句），而縣城直接跌了20%（5000直接降到了4000，年內(nèi)基本上不會(huì)再有新盤，所以全年跌20%）。事實(shí)證明我賭的點(diǎn)數(shù)都錯(cuò)了。
　　人一定要靠自己。我不是神棍，只是個(gè)做小生意的。我能告訴大家的就是，看清樓市大勢(shì)和本質(zhì)，盡可能收集當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和樓市信息，然后是賭點(diǎn)數(shù)。賭對(duì)了，可能就會(huì)避免十萬、幾十萬的損失。
　　最后告訴大家關(guān)鍵的一點(diǎn)，目的是給自己積點(diǎn)德。房子保值是個(gè)天大的謊言。你想想，即使房?jī)r(jià)是上漲的，但那是紙上富貴，你能把它兌換成現(xiàn)金嗎？真正的保值品必須是能保證確定可以兌換現(xiàn)金的。三四五線城市房子，我?guī)缀蹩梢钥隙ǖ卣f，根本無法保值，因?yàn)闊o法兌換現(xiàn)金。套現(xiàn)問題被所有鼓吹買房保值的人忽略了。因?yàn)槎�手房要首付六成，加上各種稅費(fèi)，一次性就要付二三十萬現(xiàn)金，現(xiàn)在這樣有實(shí)力的剛需還有幾個(gè)，拿得出首付六成的剛需，他不會(huì)去買首付三成的新房嗎。所以房子那些賬面上增值的錢，根本無法兌現(xiàn)準(zhǔn)確地說，只能讓5%左右的人兌現(xiàn)。那只是一場(chǎng)紙上富貴。為什么這么說？
　　一個(gè)城市，假如大家都把房屋拿來套現(xiàn)金，那么樓市直接就垮了，怎么可能保值呢？將來無數(shù)在2010年之后買房的人肯定會(huì)栽在這上面。保值的是哪些在高位能幸運(yùn)地把房子賣出的少數(shù)人，比例不會(huì)超過5%，因?yàn)槿绻?00%的投資者都把房子拿來兌換現(xiàn)金，直接的結(jié)果就是當(dāng)?shù)貥鞘斜辣P。三四五線城市下場(chǎng)是一樣的，最后都是紙上富貴。我?guī)缀蹩梢钥隙�無數(shù)的人都會(huì)栽在無法套現(xiàn)這一條上�，F(xiàn)在中國的房子全賣了，差不多可以買下兩個(gè)美國了。大家想想吧，可能嗎。
　　對(duì)于自住剛需，根據(jù)你自身的情況。我的建議就是：三四線城市，現(xiàn)在能買的起就買吧。五線城市，等三年再看吧。（每個(gè)地方不一樣，建議大家看看易居中國2012年10月出的研究報(bào)告《中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》，風(fēng)險(xiǎn)最大的那50個(gè)四線城市建議不要買房。）
　　對(duì)于買房保值者，我的建議就是：三四五線城市，不要買，因?yàn)槟阌?5%的可能無法兌換現(xiàn)金。你現(xiàn)在投資買房，保本的幾率絕對(duì)不會(huì)大于股市。請(qǐng)深思。
　　關(guān)于三四五線城市的鬼城林立有個(gè)數(shù)據(jù)可以證明，這是全國范圍的事。《中國青年報(bào)》：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，土地城鎮(zhèn)化的速度明顯快于人口城鎮(zhèn)化的速度。陳錫文用一組數(shù)字來說明其中存在的問題：1980年，我國城市建成區(qū)的總規(guī)模大約5000平方公里，到2010年城市建成區(qū)的總規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到4.6萬平方公里，也就是城市建成區(qū)的總規(guī)模擴(kuò)大了8.2倍。但是城鎮(zhèn)人口按照現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)口徑，1980年是1.9億多人，不到兩億人，2010年是6.7億人，大約增加了2.5倍。大家可以想想，1980年有多少高樓。但為什么城區(qū)面積增大了8.2倍，人口增長(zhǎng)卻只有2.5倍，有些開發(fā)商儲(chǔ)備了可供開發(fā)十年的土地，這并不是玩笑。因?yàn)闆]有人能阻止地方政府瘋狂買地的行為。如果你掌舵，難道你會(huì)留給下一任賣？你傻嗎。
　　七。房?jī)r(jià)中70%~80%的錢是ZF拿走的數(shù)據(jù)證明。
　　南方新聞網(wǎng)“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，ZF和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%.”
　　《郎咸平：房?jī)r(jià)！不能說的秘密》郎咸平說：房?jī)r(jià)中70%是稅費(fèi)（土地出讓金+稅費(fèi)）；10%是最起碼的構(gòu)建成本；開發(fā)商20%的利潤，但至少還要有10%的利潤來保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。開發(fā)商實(shí)際的利潤為10%。
　　《60多種稅費(fèi)推高房?jī)r(jià)》：據(jù)新華社電 一套房子，經(jīng)過立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，要收多少稅費(fèi)？重慶市政協(xié)副主席陳萬志代表給出了答案：據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。他說：“據(jù)抽樣調(diào)查部分項(xiàng)目的稅費(fèi)，占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%~40%，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，一定程度上推高了房?jī)r(jià)！”
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費(fèi)多達(dá)60余項(xiàng)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的有營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅以及契稅等
　　《房?jī)r(jià)是怎么構(gòu)成的?土地出讓金和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)五成》
　　導(dǎo)語: 近日，中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇在接受采訪時(shí)表示，中國“房?jī)r(jià)里70%是ZF稅費(fèi)”，在房?jī)r(jià)中有多少稅費(fèi)流向ZF一直有不同的說法，ZF對(duì)房地產(chǎn)征收的稅費(fèi)名目繁多確是事實(shí)，再加上土地出讓金，ZF拿掉了房?jī)r(jià)中的大部分。
　　2012年中原研究公布數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金占房?jī)r(jià)比例平均為三成左右，最高可達(dá)五成以上 。
　　《任志強(qiáng)：高地價(jià)不是企業(yè)幸福 被ZF逼得無路可走》華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)稱：“扣除保障房，樓面價(jià)達(dá)16000多元/平方米，被ZF逼得無路可走的結(jié)果�！�
                                                                                                                               重慶半獸人）

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